¿Cómo funciona el contrato de alquiler de vivienda?

Después de haber visto varios pisos, ya tenemos decidido el que más nos gusta y podemos pagar. Antes de firmar el contrato de alquiler debes saber cuales son los principales pactos y si los mismos son negociables. En la mayoría de casos, se firma el contrato de alquiler, sin más, pensando que todos los contratos de alquiler son iguales. No es así. Si no quieres que se aprovechen de tu inexperiencia...

de forma breve te explicamos los conceptos que debes tener claros antes de firmar el contrato de alquiler de vivienda. Antes de empezar te daré un consejo que debes recordar siempre. No entregues ninguna cantidad de dinero si no te hacen el correspondiente recibo, especificando en qué concepto se entrega el dinero y asegurándote de que la persona a la que se lo entregas, realmente está legitimada para alquilar la vivienda. No te dé vergüenza preguntar si no lo ves claro y exgir que te lo acrediten con documentos, no de palabra.

1. ¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ALQUILER (O DE ARRENDAMIENTO) DE VIVIENDA?

El contrato de arrendamiento es un acuerdo en el cual el propietario de un inmueble (casa, piso, local, apartamento, etc.) cede su uso al inquilino o arrendatario a cambio de un precio pactado y por un tiempo establecido, pactándose una serie de obligaciones para cada parte.

La Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permenente de vivienda del arrendatario. Las normas que regulan el arrendamiento de vivienda también se aplican al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

2. ¿ES OBLIGATORIO QUE EL CONTRATO DE ALQUILER SEA POR ESCRITO?

No es obligatorio por Ley, pero sí que es recomendable ya que si hay algún problema de incumplimiento de alguna de las partes, si el contrato es verbal, es más difícil la prueba de los pactos a los que llegaron las partes. Por ello, la mayoría de los contratos de alquiler se hacen por escrito, a fin de que quede constancia de los pactos a los que han llegado las partes.

3. ¿LOS PACTOS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER SON  TODOS IGUALES?

No. Los contratos suelen ser diferentes y hay muchas cláusulas que se pueden negociar. Por ello, es muy recomendable estar asesorado por un abogado especialista en arrendamientos.

Si ello no es posible, debemos leer muy bien todas las cláusulas o pactos del contrato, aunque el contrato sea extenso, porque algunas se pueden negociar.

4. ¿CUÁLES SON LOS PACTOS  MÁS HABITUALES DE UN ALQUILER DE VIVIENDA?

      4.1  ¿Qué datos deben constar en el contrato? 

      - Los datos del propietario: Para ahorrarnos problemas debemos asegurarnos que quien nos alquila la vivienda, o bien es el único propietario, o tiene permiso por escrito del resto de propietarios, o bien tiene facultades por escrito para poder alquilar la vivienda. No nos debe hacer nunca vergüenza pedir dicha documentación. Del propietario debe constar: el nombre y apellidos, dirección, estado civil, DNI/NIF. 

          - Del arrendatario: el nombre y apellidos, dirección, estado civil, DNI/NIF.

      - Del inmueble (vivienda) que alquilamos: Dirección exacta, referencia catastral y si es posible, los datos de inscripción registral. 

     4.2   La renta de alquiler.

      Es la cantidad que el inquilino paga al propietario y se pacta al firmar el contrato. Normalmente, se suele pagar por mensualidades anticipadas, del 1 al 7 cada mes.

      Es frecuente aplicar una variación anual según el IPC, pero si las partes no lo pactan, no es obligatorio y por tanto, no se aplicará la variación. 

      También se especifica la forma de pago de la renta (mediante giro de recibos a la cuenta del arrendatario, por transferencia a la cuenta del propietario, etc).

      4.3  El tiempo de duración del contrato.

      Según la normativa vigente, Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, la duración del contrato de arrendamiento es la que libremente pacten las partes.

      Si no se establece por las partes, se entenderá que la duración es de un año.

     Si se pacta una duración inferior a los 3 años, se puede prorrogar el contrato por años, hasta llegar a los tres años, excepto que el propietario comunique al inquilino, con un mes de antelación a la finalización del contrato o de la prórroga, la voluntad de no renovarlo.

      4.4 ¿En qué supuestos no procede esta prórroga de hasta 3 años, obligatoria para el propietario?

      En caso de necesidad del propietario o de su familia. Por tanto, no procederá si una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador (o propietario) comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

      4.5 ¿El inquilino, puede dejar el alquiler antes de que finalice el contrato?

      Sí. El arrendatario puede dejar el alquiler a partir de los seis meses del contrato, pero lo debe comunicar al arrendador, como mínimo un mes antes y no tiene que pagar indemnización, salvo que se haya pactado así en el contrato.

      4.6  ¿Qué es la fianza?

     La fianza es una cantidad que entrega el arrendatario al formalizar el contrato de arrendamiento y que cuando finaliza el contrato se le devuelve si el arrendatario ha dejado la vivienda en buenas condiciones. ¿A cuánto asciende la fianza? Si el arrendamiento es de vivienda, la fianza es una mensualidad de la renta de alquiler.

     La fianza debe depositarse en el Instituto Català del Sòl (INCASOL). Si quieres saber exactamente como se tramita te dejamos este enlace del INCASOL.

     Si en la vivienda hay desperfectos, el importe de su reparación se restará de la fianza.

     Transcurridos un mes desde la entrega de llaves del inquilino sin que se hubiese devuelto la fianza, ésta devengará el interés legal.

    4.7  Otros pactos: 

      El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) legalmente corre a cargo del arrendatario, pero se puede pactar lo que las partes deseen.  

      La Comunidad de Propietarios también depende de lo que se acuerde en cada contrato, por lo que siempre se deben leer con atención todos los pactos del contrato. 

      En los contratos de alquiler se pueden pactar varios aspectos como por ejemplo, la obligatoriedad de suscribir un seguro de responsabilidad civil de determinada cuantía, que los retrasos en el pago de la renta comporten un determinado interés, etc.

      Si en la vivienda alquilada hay muebles, se suele hacer un inventario, en el que se describe los muebles y enseres, e incluso, pueden adjuntarse fotografías de su estado.

 5.- ¿CUÁLES SON LOS GASTOS DEL INQUILINO AL FIRMAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

      - La fianza.

      - El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) que se devenga la firmar un contrato de arrendamiento y que es a cargo del inquilino. 

      - Muchas veces se le pide que pague la mensualidad de la renta en curso al firmar el contrato.

      - Los gastos de la redacción del contrato (sólo si así se ha pactado en el contrato).

 6.- ¿CUÁLES SON LOS PRINCIPALES DERECHOS DEL ARRENDATARIO?

      - Tiene derecho al uso pacífico de la vivienda y el propietario no puede perturbar este uso.

      - Tiene derecho a las reparaciones necesarias o de conservación que seran a cargo del propietario.

      - Tiene derecho a que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad.

      - A desistir y a resolver el contrato, según lo que especifica la Ley.

      - A la devolución de la fianza, si la vivienda se entrega en buenas condiciones.

7.- ¿CUÁLES SON LOS PRINCIPALES DERECHOS DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR?

      - Tiene derecho a cobrar la renta de alquiler en la cuantía y forma pactada en el contrato.

      - A que el arrendatario destine la vivienda al uso pactado en el contrato.

      - A que el arrendatario repare los daños que, por su causa, haya producido a la vivienda.

8.- SEGÚN LA FECHA DEL CONTRATO DE ALQUILER, ¿LA NORMATIVA QUE SE APLICA ES DISTINTA?

Efectivamente, aunque el arrendamiento parezca un tema sencillo, no es así, ya que actualmente en un mismo edificio, puede ser que existan viviendas de arrendamiento con normativas distintas, dependiendo de la fecha en la que se firmó el contrato de arrendamiento, y dichas normativas suponen unos derechos y obligaciones, para el inquilino y para el propietario, muy distintas. 

La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013, publicada en el BOE el 05/06/2013 modificó parcialmente la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente los artículos 4 y 5, 7 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36.

Enlace a la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013: http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

Enlace a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos: http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&tn=2

El alquiler de las viviendas de protección oficial también están reguladas en una normativa especial.

9.- LOS PACTOS DE UN ALQUILER DE LOCAL (USO DISTINTO DE VIVIENDA) SON DISTINTOS DE LOS DEL ALQUILER DE VIVIENDA?

Exacto, la Ley para el arrendamiento de vivienda establece una protección especial, mientras que para el arrendamiento de uso distinto lo deja más al acuerdo entre las partes y los artículos que la regulan son distintos.

10.- ¿SI ALQUILAMOS UNA VIVIENDA DE TEMPORADA SE LE APLICAN LOS PACTOS DE ALQUILER DE VIVIENDA O LOS DE USO DISTINTO?

La Ley de Arrendamientos Urbanos considera el alquiler de una vivienda de temporada como uso distinto y los regula en el artículo 3 de la LAU 1964, por tanto se le aplica el artículo 3 que es de uso distinto.

La definición de alquiler de uso distinto del de vivienda, es la siguiente:.

           "Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

          1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.(Vivienda)

          2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

CONCLUSIÓN:

Por ello, es tan importante consultar con un abogado especialista. Muchas personas creen que en los contratos de arrendamiento deben aceptar, sin más, todas las cláusulas que les imponga la otra parte, y generalmente, no es así. Con un abogado experto puede conseguir ahorrarse mucho dinero al negociar unas condiciones más ventajosas para Vd.