Antes de firmar un contrato de arras...

Una vez has decidido el piso, casa o inmueble que te interesa comprar, entonces te pedirán que firmes un contrato de arras, inmediatamente, sin dejarte tiempo a que te lo pienses. Por mucho que te digan que hay varios compradores esperando y que si no firmas aquí y ahora, perderás la oportunidad de tu vida, no caigas en esta vieja historia. Aquí te indicamos las características básicas del contrato de arras.

 1.- ¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRAS? 

Es un contrato en el cual el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar una vivienda (o cualquier inmueble) por un precio y un plazo máximo en el que se deberá firmar la escritura pública de compraventa y demás condiciones que pacten las partes. En el mismo acto, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero llamada arras o señal, pactándose en la mayoría de los contratos que son arras penitenciales del artículo 1545 del Código Civil.

2.- ¿QUÉ SON LAS ARRAS PENITENCIALES DEL ARTÍCULO 1545 del CÓDIGO CIVIL?

El artículo 1545 del Código Civil español establece: “Si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Ello significa que si la escritura pública no se firma en la fecha y en las condicones fijadas en el contrato, por una causa imputable al comprador, éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras.

Si es el vendedor quien no firma la escritura pública de compraventa dentro del plazo pactado, deberá devolver al comprador la cantidad de arras por duplicado. 

Debemos tener mucho cuidado y asegurarnos de que en el contrato consta que son ARRAS PENITENCIALES DEL ARTÍCULO 1454 DEL CÓDIGO CIVIL ya que si no consta especificado, se presumen que son ARRAS CONFIRMATORIAS, las cuales no permiten el desistimiento.

3.- ¿QUÉ CANTIDAD DE DINERO SE SUELE PEDIR EN CONCEPTO DE ARRAS?

Es la cantidad que acuerden las partes, si bien muchas veces se pacta entre un 5% y un 10 % del precio de la compraventa, pero dicho porcentaje no es obligatorio, lo deciden las partes en cada contrato.

4.- ¿TODOS LOS CONTRATOS DE ARRAS SON IGUALES?

No. Cada contrato puede tener sus propios pactos, con lo cual se debe vigilar mucho lo que se firma y buscar el consejo de un abogado especialista. Muchas veces se entregan una cantidad de dinero muy importante, con un documento que no nos garantiza nada y que una vez firmado, nos puede perjudicar mucho.

5.- ¿AL FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS ME ENTREGARÁN YA LAS LLAVES DEL INMUEBLE Y PODRÉ TRASLADARME AL MISMO?

En general no, ya que la posesión (es decir la entrega de llaves) no se suele entregar hasta que se firma la escritura pública ante el Notario.

No obstante, si las partes así lo acuerdan, se podría pactar. Pero si no consta expresamente en el contrato, no se entregarán las llaves, no podremos hacer obras, ni trasladarnos al mismo.

6.- ¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO DE ARRAS?

1.- Consultar (a través de un especialista o personalmente) el Registro de la Propiedad obteniendo una Nota Simple Informativa para comprobar, si el inmueble está inscrito, quien es el propietario/os del inmueble, saber si hay hipotecas u otras cargas, o bien contratos de alquiler inscritos y conocer la descripción del inmueble y los datos de inscripción de la Finca.

Es totalmente desaconsejable firmar un contrato de arras sin haber consultado los datos registrales del inmueble.

2.- También se debe consultar en el Ayuntamiento (a través de un especialista o personalmente) la situación urbanística del inmueble para saber si hay alguna actuación urbanística que lo afecte, temas de licencias de obras, que usos están permitidos, etc.

Muchas veces, el precio de una vivienda es el gasto más elevado de nuestra vida y lo debemos hacer correctamente, porque en caso contrario, las consecuencias de no habernos asesorado bien, pueden ser muy graves.

7.- ¿TODAS LAS PERSONAS PUEDEN FIRMAR UN CONTRATO DE ARRAS?

Deben ser mayores de edad, es decir a partir de los 18 años y no estar incapacitados judicialmente mediante una sentencia.

8.- ¿QUÉ DATOS DEBEN CONSTAR EN UN CONTRATO DE ARRAS?

1. LOCALIDAD (Pueblo o ciudad) y FECHA (Día, mes y año) en la que se firma el contrato de arras.

2.- VENDEDOR:

Debemos asegurarnos que quien nos vende, sea realmente el propietario de la totalidad del inmueble o bien, que tiene poderes para vender la totalidad del inmueble.

Necesitaremos los siguientes datos: Nombre y apellidos, NIF, domicilio, estado civil (soltero, casado, viudo, separado, divorciado). (Si está casado deberá firmar también el cónyuge), profesión. También necesitaremos los datos del título, es decir, de la compraventa por la cual el vendedor, en su día compró el inmueble que ahora pretende vender.

Si el vendedor es una sociedad nos deberán enseñar la escritura en la que se acredite que la persona que nos vende tiene poderes o facultad para hacerlo.

3.- COMPRADOR:

Necesitaremos los siguientes datos: Nombre y apellidos, NIF, domicilio, estado civil (soltero, casado, viudo, separado, divorciado). (Si está casado deberá firmar también el cónyuge), profesión.

4.- INMUEBLE QUE SE VENDE:

Se debe describir bien el inmueble (que puede ser un piso, casa, terrreno, parquing, local, etc) que se vende con su dirección exacta, su referencia catastral y datos registrales, describiendo si tiene o no, cargas o gravámenes, ocupantes, etc.

5.- PRECIO TOTAL DE LA COMPRAVENTA Y QUÉ CANTIDAD SE ENTREGA COMO ARRAS:

Debe constar claramente el precio de la compraventa y como se pagará, y qué cantidad se entrega en concepto de arras y de qué tipo son las arras.

6.- FECHA MÁXIMA PARA FIRMAR LA ESCRITURA PÚBLICA:

Se debe fijar una fecha máxima para firmar la escritura pública y qué ocurrirá para cada una de las partes, si no se firma. Recuerde que el comprador puede escoger el Notario para efectuar la escritura pública de compraventa.

7.- QUE EL INMUEBLE SE VENDERÁ LIBRE DE CARGAS GRAVÁMENES Y OCUPANTES Y AL CORRIENTE DE TODOS LOS GASTOS

8.- DETALLAR LOS GASTOS E IMPUESTOS QUE DEBERÁ PAGAR LA PARTE VENDEDORA Y LA PARTE COMPRADORA

9.- ¿SI AL COMPRADOR NO LE CONCEDEN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO PIERDE PIERDE LA CANTIDAD ENTREGADA EN CONCEPTO DE ARRAS? 

Si en el contrato no se indica nada si llega la fecha de la firma de la escritura y el comprador no ha conseguido la financiación, entonces pierde la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

No obstante, las partes de mutuo acuerdo pueden pactar que si ello ocurre, que se pierda sólo la mitad de las arras o el porcentaje que pacten las partes. Es decir, que si el comprador ha entregado unas de arras de por ejemplo 6.000 €, y no consigue financiación para comprar el inmueble, las partes pueden acordar que el comprador sólo pierda el 50 %, es decir, sólo pierda 3.000 €. 

10.- ¿QUÉ OTROS TIPOS DE ARRAS EXISTEN?

ARRAS PENALES

Sirven para garantizar el cumplimiento del contrato. Al firmarlo ya se cuantifican los daños y perjuicios que se podrán reclamar si la otra parte incumple el contrato.

ARRAS CONFIRMATORIAS

La cantidad que se entrega es a cuenta del precio. No dan derecho a desistir del contrato.

ARRAS PENITENCIALES

Son las que hemos explicado en los nueve apartados anteriores y se regulan en el artículo 1454 del Código Civil español. Las arras confirmatorias son una forma legal de desistir del contrato.

Si desiste el comprador pierde las arras entregadas.

Si desiste el vendedor debe devolver el doble de la cantidad entregada.

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